Este detalhe do leilão judicial permite comprar imóvel sem juros

Arrematar um imóvel em leilão judicial pode levantar dúvidas em pessoas que nunca participaram desse tipo de venda. Uma das regras menos conhecidas é que a lei permite parcelar o pagamento do valor arrematado.

A informação é do leiloeiro oficial e advogado em São Paulo Daniel Cruz, que atua em leilões judiciais e extrajudiciais.

Segundo ele, a legislação, especialmente o artigo 895 do Código de Processo Civil, permite que o arrematante ofereça 25% de entrada e parcele o saldo em até 30 meses, sem juros, com correção monetária definida no edital.

A proposta parcelada deve ser apresentada por escrito dentro dos prazos do leilão. A apresentação de garantia é obrigatória: caução idônea (valor ou bem aceito judicialmente) quando o bem for móvel, e hipoteca do próprio imóvel quando o bem for imóvel.

Em caso de atraso no pagamento, é aplicada uma multa de 10%, e o juiz pode anular a arrematação ou executar o saldo devido, conforme previsto no edital e no processo.

Atualmente, leilões judiciais ocorrem, em regra, de forma eletrônica. A Resolução 236/2016 do Conselho Nacional de Justiça define critérios de publicidade, segurança da informação e credenciamento do leiloeiro. O leilão eletrônico deve ser conduzido por leiloeiro público nomeado pelo juízo.

A arrematação se torna perfeita, acabada e irretratável após as assinaturas no auto de arrematação, como prevê o artigo 903 do CPC.

Até esse momento, o devedor pode remir a execução, ou seja, quitar o valor devido, e evitar a perda do bem. Esse entendimento foi reiterado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Na jurisprudência, tribunais têm permitido a expedição da carta de arrematação e a imissão na posse mesmo quando o pagamento está parcelado, desde que a garantia esteja formalizada (por exemplo, com a hipoteca do próprio imóvel).

Uma das decisões que seguem essa linha é da 15ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR).

Custos e condições previstos no edital variam conforme o processo. Além da correção monetária das parcelas, o edital pode prever outras despesas, como custas judiciais e taxas cartorárias, além da comissão do leiloeiro público, fixada pelo juiz.

O STJ já reconheceu o direito do leiloeiro a uma comissão mínima de 5% sobre o valor arrematado, além do ressarcimento de despesas comprovadas. Esse entendimento se consolidou a partir da interpretação da Resolução 236.

Passo a passo do parcelamento

1. Antes do leilão: leia atentamente o edital e verifique se ele admite proposta parcelada nos termos do artigo 895 do Código de Processo Civil. Separe a documentação necessária e prepare a garantia (caução ou hipoteca).
2. Durante o leilão: protocole a proposta por escrito dentro do prazo indicado. Caso apareça um lance à vista, ele terá prioridade sobre a proposta parcelada.
3. Depois do leilão: cumpridas as condições, o auto de arrematação é assinado pelo juiz, pelo leiloeiro e pelo arrematante. A partir desse momento, a arrematação se consolida.