Quóruns especiais: conhecendo um pouco dos principais

Vimos na semana passada os conceitos de fração ideal e quórum. Assim, destacamos que a  maioria das decisões em um condomínio exige, pelo menos, um quórum de maioria simples e a aprovação de mais da metade das frações presentes. 

Entre essas decisões, é possível destacar a aprovação de contas e a realização de obras essenciais de custo mais elevado. 

Normalmente essas situações estão previstas na convenção de condomínio.

Porém, existem situações outras que soam e são mais complexas, custosas ou sensíveis ao dia a dia do Condomínio. 

Assim, a Lei busca garantir uma discussão e deliberação mais acurada sobre o tema. 

Logo, busca-se um engajamento de maior parte da comunidade condomínio, que deve ser representado por um engajamento maior de todos.

Para garantir isso, a lei estabelece que certos temas deverão, para sua aprovação, obedecer ao quórum qualificado - que exige a presença de, no mínimo, dois terços de todos os moradores para iniciar uma votação. 

Além disso - já vimos isso antes - para aprovação da pauta em questão, são necessários os mesmos dois terços de todos os moradores, e não só dos presentes.

Devedores – eles são calculados quando tem quórum qualificado?

Não!

Os condôminos inadimplentes não devem entrar na contabilidade do quórum. Isso porque eles não têm direito a voto, embora possa participar da Assembleia.

A título de exemplo, vamos imaginar um prédio com 100 unidades de tamanho exatamente igual. Nesse caso, a maioria simples seriam 51 unidades e a maioria qualificada de 2/3 seria 67 (você arredonda para cima) unidades.

Mas vamos imaginar esse mesmo prédio, porém que nele tivessem 10 unidades devedoras. Como elas são desconsideradas, o quórum qualificado passa a ser 60.

Onde eu encontro esses quóruns para o meu prédio?

Sempre estarão especificados na Convenção Condominial do seu prédio. 

Caso seu prédio não a tenha, ou, a possuindo seja ela omissa, valerão os quóruns qualificados que estão discriminados na Lei.

Vamos ver agora, alguns dos principais itens que precisam seguir aos quóruns qualificados.

Alteração da Convenção Condominial do condomínio

Para alterar a Convenção Condominial do prédio, o quórum mínimo exigido é o mesmo - 2/3 do todo – maioria absoluta.
(art. 1351 CC)

Alteração da destinação do edifício ou da área comum

Aqui também sem aplica o quórum de 2/3 do todo – maioria absoluta. A regra vale, por exemplo, para decisões de mudanças sobre a destinação de áreas comuns: a transformação de um salão em academia; de um jardim em vagas de garagem; de áreas comerciais em residenciais; entre outros.
 (art. 1351 CC).

Construção de pavimentos ou novos prédios 

Necessária a aprovação de TODOS (unanimidade) os condôminos.
(art. 1343 CC)

Alteração de fachada

O STJ – Superior Tribunal de Justiça – no REsp 1483733/RJ,  consolidou o entendimento de que condômino ou condomínio não podem alterar a fachada sem a aquiescência da unanimidade dos condôminos.

Aplicação de multas por infrações reiteradas

O Código Civil estabelece uma série de deveres dos condôminos, e dá ao condomínio o direito de aplicar multas caso esses deveres sejam descumpridos. 

Normalmente, a definição sobre o procedimento para aplicação de multas e os seus valores estão previstos na convenção do condomínio.

O Código Civil também prevê o procedimento no caso de condôminos que descumpram reiteradamente os seus deveres. Neste caso, o condomínio pode aprovar a cobrança de multa correspondente a até cinco vezes o valor da taxa condominial, conforme a gravidade das faltas e a reiteração.

Para aprovar a aplicação dessa multa, é preciso a aprovação de ¾ dos condôminos restantes (excetuando o próprio infrator).

Obras voluptuárias

No dia a dia, é aqui que vemos a maior parte da inobservância aos quóruns legais estabelecidos – os Síndicos ou gestores acabam tratando as obras voluptuárias como obras mais simples ou menos custosas – que exigem quóruns menores.

Mas, o que são obras voluptuárias?

São as obras que não aumentam o uso habitual da coisa, antes constituem-se simples deleite ou recreio. 

Imaginemos a troca dos pisos ou a redecoração do hall de entrada. Caso não seja feita, a utilização do prédio não estará comprometida – poderei utilizá-lo normalmente, pouco importando seu na parede do hall estiver uma pintura, ou um mosaico de ladrilhos, correto?

Porém, indubitavelmente que ficará mais bonito se tiver uma decoração que combinem, com belos móveis, textura na parede, desenhos em relevo etc.

Ora, então, haverá “um deleite para os olhos” nesta beleza toda. Estas são as obras voluptuárias. 

Todos sabem o grau de dificuldade que se tem ao deliberar e aprovar as obras necessárias... 

Quanto mais então, aprovar as obras voluptuárias. São comuns em Assembleias indagações do tipo: “mas isso não é uma obra urgente”, ou “que tal primeiro fazermos as obras urgentes e prioritárias, e depois cuidarmos das de beleza estética?”.

E os argumentos não param por aí. O legislador buscou justamente representam essa vontade, ao definir um quórum especial para estas obras, através da necessidade de aprovação da obra por 2/3 (dois terços) do todo.

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Já participou de Assembleia que um desses itens foram votados, porém, mesmo não tendo o quórum necessário, o tema foi implantado no Condomínio?

Se sim, a partir de agora você sabe como funciona e como você poderá questionar!
#fique de olho!