A Receita Federal está implantando um novo sistema nacional de cadastro imobiliário, o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), apelidado de “CPF dos imóveis”. A medida, prevista na Reforma Tributária, começou a ser exigida neste mês dos órgãos federais, cartórios e capitais estaduais e Distrito Federal em seus sistemas e documentos.
A pretensão é a de criar um identificador único para cada imóvel, integrando informações que hoje estão espalhadas entre cartórios, prefeituras, estados e o próprio Fisco. A ação será universalizada em território nacional em 2027.
A Receita explicou que a finalidade da CIB é “dotar o Brasil de um cadastro imobiliário único, gerando segurança jurídica para os proprietários, adquirentes e vendedores, relacionado às operações com imóveis no âmbito do imposto sobre valor agregado – IVA dual, a partir de 2027 apenas”.
Todos os imóveis urbanos e rurais receberão um cadastro novo no CIB. O contribuinte, no entanto, não terá papel nesta transição, já que as informações deverão ser informadas pelos cartórios de registro. A lei prevê que os cartórios devem adequar seus sistemas em um ano após o início da transição.
A novidade terá impacto direto no mercado imobiliário. “Com maior integração de dados e fiscalização mais eficiente, o mercado passa a valorizar não apenas o imóvel em si, mas todo o arcabouço jurídico que o sustenta”, avaliou Thiago Zullo, sócio da Zullo Imóveis e da Angatu Incorporadora.
Entenda as mudanças
Segundo a Zullo Imóveis, em uma análise pelo seu portal oficial, a iniciativa faz parte de um movimento mais amplo de digitalização, padronização e cruzamento de dados patrimoniais no País, e deve impactar diretamente quem compra, vende, aluga ou investe em imóveis.
Por exemplo, atualmente um mesmo imóvel pode ter matrícula em cartório, inscrição municipal para IPTU, cadastros auxiliares em órgãos estaduais e informações distintas na declaração do Imposto de Renda. Com a mudança, esses dados passam a ser integrados, reduzindo inconsistências, duplicidades e lacunas de informação.
“Na prática, trata-se de um cadastro nacional unificado, que permitirá à Receita Federal identificar cada imóvel de forma padronizada, independentemente do município ou do cartório onde ele esteja registrado”, explicou a Zullo Imóveis.
Alterações na prática
Para o cidadão que compra, vende ou investe em imóveis os impactos serão diretos, ainda segundo a análise da imobiliária. Veja abaixo:
Compra e venda
As operações passam a ter maior rastreabilidade. Valor de aquisição, histórico do imóvel e eventuais alterações relevantes ficam mais facilmente acessíveis para cruzamento de dados.
Aluguel e renda imobiliária
A Receita Federal passa a cruzar com mais facilidade imóveis registrados com rendimentos declarados, especialmente em casos de locação recorrente ou múltiplos imóveis.
Imposto de Renda
Ganhos de capital, atualização patrimonial e divergências entre valores declarados e valores reais tendem a ser identificados com mais rapidez. Erros, omissões ou dados inconsistentes podem gerar questionamentos automáticos.
Investidores
Quem compra imóveis como estratégia de investimento precisará redobrar a atenção à origem, ao histórico e à regularidade jurídica do ativo. Imóveis com documentação frágil tendem a perder liquidez ao longo do tempo.
Situação que merece mais atenção
De acordo com a Zullo Imobiliária, é comum no litoral a existência de imóveis ainda em posse. Ou seja, sem matrícula individualizada e definitiva em cartório.
Esse tipo de situação, que historicamente foi tolerado pelo mercado em determinados locais, tende a ganhar mais atenção com a ampliação do cruzamento de dados fiscais.
Imóveis em posse podem enfrentar:
- Dificuldades de regularização;
- limitações para financiamento;
- riscos jurídicos na transferência;
- maior exposição a questionamentos futuros.
Com um cadastro imobiliário mais integrado, a diferença entre imóveis plenamente regularizados e aqueles em situação precária tende a ficar mais evidente, impactando diretamente no valor, liquidez e segurança do investimento.