Atualizações introduzidas em 2026 trouxeram maior clareza sobre quem deve arcar com os custos de reparos em casas e apartamentos alugados no Brasil, com impacto direto nas relações entre proprietários e inquilinos.
As novas orientações deixam menos espaço para interpretações ambíguas e podem influenciar negociações contratuais neste ano.
A base normativa que orienta essa divisão de responsabilidades continua sendo a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), em conjunto com dispositivos do Código Civil e entendimentos recentes da jurisprudência, mas o foco das atualizações está em tornar mais explícito quando os custos dos reparos essenciais são de responsabilidade do dono do imóvel.
Proprietário mais responsável por consertos essenciais
De acordo com as novas regras que ganham força em 2026, o proprietário deve entregar o imóvel em condições habitáveis, e mantê-lo assim durante toda a locação.
Isso significa que o dono do imóvel passa a ser obrigado a arcar com consertos que garantam a habitabilidade, segurança e uso normal da casa ou do apartamento, inclusive aqueles relacionados à infraestrutura básica.
Especialistas e textos legais indicam que, mesmo antes das mudanças, reparos estruturais, como infiltrações graves, problemas na instalação elétrica que comprometam o uso normal, falhas no encanamento ou sistemas de gás, já eram de responsabilidade do proprietário.
A atualização apenas reforça essa obrigação e reduz chances de responsabilizar indevidamente o inquilino por essas despesas.
O que ainda cabe ao inquilino
A manutenção diária do imóvel, incluindo pequenos reparos decorrentes do uso normal, como a substituição de lâmpadas queimadas, ajustes simples em portas e janelas, limpeza de ralos ou consertos de pequenas peças, permanece, conforme a estrutura contratual tradicional, sob responsabilidade do locatário.
Além disso, quando o dano decorre exclusivamente de uso indevido ou negligência do inquilino, os custos desses reparos também devem ser assumidos por ele, inclusive quando há intervenções não autorizadas no imóvel.
Por que as mudanças foram adotadas
Autoridades do setor imobiliário e especialistas em direito apontam que a revisão das regras busca reduzir conflitos entre locadores e locatários, diminuir a judicialização de casos simples e proporcionar mais transparência nas obrigações de cada parte.
A clareza sobre quem arca com determinados custos de manutenção pode evitar surpresas financeiras e litígios, especialmente em contratos longos ou quando surgem problemas que afetam diretamente a habitabilidade do imóvel.
O que observar nos contratos
Com as atualizações legislativas, é ainda mais importante que proprietários e inquilinos revisem seus contratos de locação, explicitando responsabilidades de reparo e manutenção de acordo com a atual interpretação da lei.
Documentar o estado do imóvel no início da locação, por meio de vistorias com fotos, laudos ou relatórios, também pode ajudar a evitar disputas no futuro.