Quem aluga imóvel em São Paulo pode ter que abrir CNPJ e emitir nota fiscal com as novas regras da Reforma Tributária. A exigência entra em vigor em 1º de janeiro de 2027 e aplica a cobrança do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) sobre a renda de locação de pessoas físicas.
A alteração promete movimentar o mercado imobiliário paulista e exigir mais formalização de quem tem imóvel alugado. A exigência está prevista na Lei Complementar nº 214/2025 e faz parte da implantação do novo modelo de tributação sobre o consumo.
Segundo a Federação Nacional das Empresas de Serviços Contábeis (Fenacon), o cadastro terá finalidade exclusivamente operacional, permitindo a emissão dos documentos fiscais exigidossem transformar o locador em empresa perante a Receita Federal nem alterar a tributação da pessoa física no Imposto de Renda.
Quem terá de emitir CNPJ e os limites atualizados pelo IPCA
A obrigatoriedade será aplicada às pessoas físicas enquadradas nos critérios fixados pela legislação. Será necessário obter o CNPJ quando a receita bruta com aluguel superar R$ 240 mil no ano-calendário anterior, desde que o proprietário tenha mais de três imóveis alugados, limite que será atualizado anualmente pela inflação do IPCA.
Tambem entrarão na regra os locadores que receberem mais de R$ 288 mil em aluguéis dentro do próprio ano, independentemente da quantidade de imóveis locados.
Quem permanecer abaixo desses valores continuará declarando os rendimentos normalmente utilizando apenas o CPF. A Fenacon reforça que a inscrição não altera a tributação dos aluguéis no Imposto de Renda nem modifica as regras do Carnê-Leão.
Em entrevista à Exame, o advogado Guillermo de Toledo Piza Kam-Chings, do escritório Fabio Kadi Advogados, explicou o alcance operacional do número:
“É apenas o número cadastral que permite emitir a nota fiscal do IBS e da CBS. Quem não se enquadra nos critérios continua fora da obrigação, usando CPF normalmente.”
Airbnb e Booking passam a seguir regras específicas de temporada
Além da criação do Imposto seletivo, apelidado como “Imposto do Pecado”, que destina taxas a produtos nocivos à saúde e ao meio ambiente, as novas regras da Reforma Tributária também atingem imóveis anunciados em plataformas como Airbnb e Booking, com enquadramento distinto do aluguel residencial tradicional.
As locações residenciais por temporada, com duração de até 90 dias, passarão a ser equiparadas às atividades de hotelaria para fins de incidência do IBS e da CBS.
Nesses casos, a legislação prevê redução de 40% na alíquota, percentual inferior ao redutor de 70% destinado aos contratos convencionais de aluguel residencial, sem inclusão do redutor social. Quando exercida com habitualidade, a incidência ocorrerá mesmo para quem possui poucos imóveis.
A implementação do sistema acontecerá de forma gradual, com a Receita Federal disponibilizando em novembro de 2026 uma plataforma digital simplificada no estilo MEI e um ambiente de testes (sandbox). A cobrança da CBS começará em 2027, enquantoo IBS terá implementação progressiva a partir de 2029, estendendo o período de transição até 2033.
É recomendado que proprietários paulistas revisem os contratos de locação em vigor para incluir o tratamento dos novos tributos e evitar disputas no futuro. A mudança também estimula a análise sobre a constituição de holdings patrimoniais, avaliando custos comImposto sobre Transmissão de Bens Imóvei (ITBI), escrituras cartorárias e o regime tributário mais adequado para proteger os rendimentos dos imóveis.