O combate ao subfaturamento na compra e venda de propriedades ganha um novo mecanismo no Brasil a partir do cruzamento direto de informações entre cartórios e a Receita Federal. Por meio do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que funciona como um código de identificação individual para terrenos e construções, o governo passa a monitorar com mais precisão a diferença entre o valor declarado na escritura pública e a quantia real movimentada na transação.
A obrigatoriedade do novo registro entra em vigor para os estabelecimentos cartorários em dezembro de 2026. A previsão do órgão fiscalizador é alcançar a integração total dos sistemas municipais e estaduais ao longo de 2027.
Fiscalização do CIB
O funcionamento do CIB é baseado na atribuição de um número exclusivo para cada bem imóvel, seja ele urbano ou rural. Esse código passa a constar obrigatoriamente em registros, escrituras e declarações de impostos. Com essa padronização, a fiscalização cruza os dados do documento registrado em cartório com as movimentações financeiras dos envolvidos.
A medida atinge a combinação entre comprador e vendedor para registrar preços menores do que os praticados no mercado. A prática é adotada para reduzir o recolhimento do Imposto de Renda sobre o Ganho de Capital, com alíquotas que variam de 15% a 22,5%, e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).
Essa verificação ocorre em um ambiente de maior integração tecnológica nos cartórios, no qual mecanismos da Justiça já agilizam a identificação de dívidas e bloqueio de propriedades.
Multa por sonegação
A identificação de inconsistências nos valores declarados gera autuações administrativas e cobranças retroativas por parte da Receita Federal. Percebida a omissão sem a comprovação de má-fé ou falsificação de valores, a infração resulta em multa de 75% sobre o valor do imposto não recolhido.
Situações em que a fiscalização comprova a existência de fraude planejada para burlar a tributação acarretam a aplicação da multa qualificada, que varia de 100% a 150% sobre o tributo devido, com acréscimo de juros pela taxa Selic. Casos com indícios diretos de sonegação deliberada também são encaminhados para representação fiscal com fins penais.
Esse monitoramento amplia a pressão sobre o setor habitacional, que já acompanha desafios no orçamento das famílias, observados no crescimento de atrasos nos pagamentos de aluguéis.
Regras para transferência familiar
A legislação tributária estabelece regras específicas para a doação ou transferência de bens entre membros da mesma família. A isenção de questionamentos sobre o Imposto de Renda do antigo proprietário ocorre em operações diretas para cônjuges ou parentes de primeiro grau, grupo que abrange pais e filhos.
Fora dessas condições especificadas, a alteração de titularidade passa pelo mesmo processo de avaliação fiscal aplicado às vendas comerciais convencionais. As partes devem comprovar a origem dos recursos e os valores reais praticados na transferência patrimonial.