A regulamentação da reforma tributária trouxe critérios bem específicos para a cobrança dos novos impostos sobre os aluguéis de imóveis por pessoas físicas em todo o País.
O Ministério da Fazenda e a Receita Federal confirmaram que a incidência do IBS e da CBS só alcançará os proprietários considerados grandes locadores pela nova legislação.
A taxação vai atingir apenas quem possui mais de três imóveis alugados e faturamento anual acima de R$ 240 mil. O objetivo principal do governo federal é simplificar o sistema e combater a atuação comercial oculta.
A medida mantém o pequeno investidor imobiliário livre das novas alíquotas incidentes sobre o consumo. Para quem se enquadra nessa regra de grande escala, o imposto não será cobrado de forma cheia.
O governo estabeleceu um desconto de 70% na alíquota padrão sobre a locação residencial tradicional. Além disso, haverá um abatimento fixo de R$ 600 mensais na base de cálculo de determinados contratos, chamado de redutor social.
Como funciona a cobrança no aluguel por temporada
Outro ponto que gerou muitas dúvidas no mercado imobiliário foi a situação das locações de curta duração, como as realizadas por aplicativos de temporada por até 90 dias.
A Receita Federal emitiu um esclarecimento oficial reforçando que esse tipo de aluguel temporário não receberá a tributação de hotelaria de forma automática nas cidades.
A equiparação aos serviços de hotéis e pousadas só vai acontecer se o dono do imóvel já for um contribuinte enquadrado na regra geral devido ao seu alto faturamento.
Se a pessoa física aluga apenas um ou dois imóveis nas férias, a operação continua totalmente livre do IBS e da CBS. A fiscalização sobre a destinação das propriedades tem gerado impacto direto no setor de locações rápidas.
Esse controle mais rígido fez com que o Airbnb removesse anúncios em áreas de moradia popular após questionamentos jurídicos sobre o uso comercial desses espaços residenciais.
Plataformas digitais vão enviar dados para o governo
Para garantir que a regra dos R$ 240 mil seja cumprida, o governo federal vai contar com a ajuda da tecnologia. Pelas diretrizes da reforma, as grandes plataformas de hospedagem passam a atuar como intermediárias fiscais.
Os aplicativos são obrigados a monitorar e repassar os dados de faturamento diretamente ao Comitê Gestor do IBS. O repasse dessas informações ocorrerá por meio de uma declaração digital específica.
Os aplicativos enviarão relatórios eletrônicos periódicos detalhando o valor bruto cobrado em cada transação, a identificação do imóvel e o CPF do locador. A Federação Brasileira de Hospedagem e Alimentação acompanha as discussões.
A entidade ressalta que as ferramentas tecnológicas devem servir apenas como facilitadoras no envio das informações. O monitoramento do Comitê Gestor é estritamente fiscal e focado nos locadores.
As ferramentas federais não fiscalizam os hábitos de consumo ou os gastos individuais de hóspedes e inquilinos, limitando-se a registrar apenas os valores brutos dos repasses mensais efetuados.
Entenda as etapas do calendário de transição
A implementação do novo modelo tributário será realizada por etapas para que o mercado consiga se adaptar sem sobressaltos. O ano de 2026 foi definido oficialmente como um período de transição e de testes práticos.
As alíquotas cobradas serão simbólicas, fixadas em 0,9% para a contribuição federal e 0,1% para o imposto local. Ao longo deste ano, os aplicativos estão calibrando suas ferramentas de informática.
As empresas de tecnologia realizam ajustes para se conectarem sem erros ao banco de dados nacional. Esses valores de teste serão totalmente compensados pela redução de impostos federais antigos já existentes.
Dessa forma, nenhum proprietário terá um custo extra saindo do bolso neste primeiro momento. As guias emitidas servirão apenas para a Receita Federal e o Comitê Gestor testarem os sistemas de cruzamento de dados.
Contudo, o setor produtivo alerta que a alíquota final projetada para locações comerciais pode ter forte alta dependendo do formato definitivo que for aprovado no Congresso Nacional.
Regras antigas continuam valendo para pequenos proprietários
A cobrança efetiva e escalonada dos novos tributos começará a valer a partir de 2027, com uma transição gradual que se estende até 2033. Por conta desse início parcelado, os dados consolidados ainda não foram liberados.
Os órgãos oficiais não divulgam estatísticas públicas sobre volumes de arrecadação específicos para o mercado de aluguéis de pessoas físicas no novo regime de consumo.
Para quem fica de fora dos critérios de grande porte, a rotina permanece rigorosamente a mesma de antes. Esse público de pequenos proprietários não precisa se preocupar com as novas taxas.
O investidor comum continuará obrigado a recolher apenas o Imposto de Renda de Pessoa Física pelo sistema tradicional do carnê-leão, sem qualquer acréscimo gerado pela reforma tributária.