Prédios antigos, antes subutilizados ou abandonados na região central de São Paulo, estão ganhando uma nova função: virar moradia. Com novas regras de licenciamento e incentivos fiscais, a Prefeitura de São Paulo tem facilitado a requalificação desses imóveis, transformando o cenário urbano e estimulando a habitação na área central.
A mais recente medida nesse sentido é uma portaria publicada nesta quinta-feira (7/8), que desburocratiza a aprovação de projetos no âmbito do Programa Requalifica Centro.
A nova norma estabelece critérios mais objetivos para a reforma técnica que moderniza edifícios antigos (retrofit) e detalha a documentação exigida, reduzindo entraves técnicos e acelerando a tramitação de propostas, muitas delas voltadas para uso habitacional. A elaboração da norma foi motivada por reuniões técnicas no gabinete da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL).
A nova regulamentação substitui a Portaria n.º 167, de 8 de dezembro de 2023. Entre os avanços, a portaria define objetivamente os documentos obrigatórios para os projetos.
Como inovação, foram criados modelos ilustrativos de quadro de áreas e de notas explicativas, facilitando a elaboração e a análise dos projetos.
O novo modelo traz orientações sobre as edificações elegíveis ao Programa Requalifica Centro. Nesse sentido, os projetos deverão ser analisados com base nas informações contidas nas peças gráficas e nas áreas existentes indicadas nessas peças.
Anteriormente, essa análise era vinculada a projetos previamente aprovados e a outros documentos apresentados anteriormente, o que dificultava o licenciamento dos projetos de retrofits. Além disso, a portaria estabelece regras para a regularização de áreas existentes.
Aeração e insolação
Nova resolução da Comissão de Edificações e Uso do Solo (CEUSO), publicada na sexta-feira (1º/8), possibilita que projetos do Programa Requalifica Centro apresentem condições de aeração e insolação inferiores às exigidas pelo Código de Obras e Edificações (COE).
Os empreendimentos devem seguir esses critérios:
Ambientes de repouso e estar para uso habitacional devem:
- Ter janelas voltadas para ruas, recuos ou áreas internas do prédio.
- Respeitar os limites estabelecidos pelo Código Civil.
É obrigatório apresentar relatório técnico assinado por profissional habilitado, que deve:
- Justificar a impossibilidade de cumprir integralmente as exigências do COE.
Propor alternativas para melhorar ventilação e entrada de luz, como:
- Troca de caixilhos.
- Ampliação de aberturas.
- Uso de materiais específicos.
Todas as alterações devem manter o cumprimento das normas de segurança.
Programa Requalifica Centro
Criado em 2021 pela Lei 17.577/21, o Programa Requalifica Centro incentiva a modernização de prédios antigos por meio do retrofit, oferecendo isenção de impostos e redução de taxas para viabilizar as reformas.
Os principais incentivos incluem:
- Isenção de IPTU.
- Redução da alíquota de ISS.
- Isenção de ITBI e outras taxas municipais.
Até o momento, foram aprovados, no âmbito do Programa, 26 projetos de retrofit, totalizando 2.271 unidades habitacionais.
São 22 empreendimentos destinados ao uso residencial (sendo 1 para Habitação de Interesse Social) e 4 empreendimentos para uso comercial (hospedagem e escritórios).
Ao todo, 6 edifícios receberam Certificado de Conclusão de Requalificação, documento que atesta a conclusão de obras de retrofit. Há 31 processos em análise.
Em nota, a SMUL informou sobre os projetos que já foram concluídos e os que estão em execução, veja:
- Edifício Chrysler – Praça da República, 497 – 283 unidades residenciais (obra concluída)
- Edifício Rodrigo Soares – Rua Aurora, 850 – 122 unidades residenciais (obra concluída)
- Edifício Comendador Artin Kalaigian – Largo do Arouche – 105 unidades residenciais
- Edifício Virgínia – Rua Martins Fontes – 119 unidades residenciais
- Edifício General Jardim – Rua General Jardim, 32 – 149 unidades residenciais
Mais obras em São Paulo
O prefeito Ricardo Nunes (MDB) anunciou nesta quinta-feira (7/8) o início das obras de duplicação da Estrada do M’Boi Mirim. A intervenção será dividida em três fases, com previsão de iniciar a primeira em 30 dias.