Com a virada do calendário tributário, heranças, doações e transações imobiliárias devem ficar mais caras e mais fiscalizadas a partir de 2026.
Mudanças nas regras do ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) e do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) passaram a valer após a promulgação do Projeto de Lei Complementar nº 108/2024, publicada nesta semana.
O novo marco legal altera a forma de cálculo dos tributos, define com mais clareza quem tem competência para cobrar cada imposto e amplia o cruzamento de dados patrimoniais.
O pacote inclui ainda a implantação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), sistema nacional que funcionará como um “CPF do imóvel”.
As mudanças decorrem tanto da reforma tributária quanto de decisões recentes do Supremo Tribunal Federal (STF) e do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Estados e municípios terão de adaptar suas legislações locais para aplicar as novas regras.
O que são ITCMD e ITBI
O ITCMD é um imposto estadual que incide sobre heranças e doações.
Já o ITBI é municipal e cobrado apenas na compra e venda de imóveis entre pessoas vivas.
Embora distintos, os dois tributos passam a operar sob critérios mais rígidos a partir de 2026.
ITCMD terá alíquota progressiva em todo o País
A principal mudança no ITCMD é a adoção obrigatória de alíquotas progressivas em todos os estados e no Distrito Federal.
Até agora, cada unidade federativa definia suas próprias regras, com percentuais entre 2% e 8%.
Com a reforma tributária, quanto maior o valor recebido por herança ou doação, maior será a alíquota aplicada, respeitado o teto nacional de 8%, fixado pelo Senado.
Estados que ainda utilizavam alíquota única terão de rever suas leis.
O imposto continuará sendo calculado sobre o valor recebido individualmente por cada herdeiro ou beneficiário, e não sobre o total do patrimônio deixado.
Base de cálculo muda e valor de mercado passa a valer
Outra alteração relevante é a definição da base de cálculo do ITCMD.
A partir de 2026, o imposto será cobrado sobre o valor de mercado dos bens, apurado na data do fato gerador, seja a doação ou o falecimento. A regra vale para imóveis, aplicações financeiras, participações societárias e bens mantidos no exterior.
A mudança reduz brechas para subavaliação patrimonial em inventários e planejamentos sucessórios.
Quem cobra o imposto também muda
As novas regras encerram disputas sobre qual estado pode cobrar o ITCMD.
Para bens móveis, como dinheiro, ações e investimentos, o imposto será devido ao estado de domicílio do falecido ou do doador.
No caso de imóveis, a cobrança permanece com o estado onde o bem está localizado.
A medida fecha brechas usadas por famílias que iniciavam inventários em estados com alíquotas menores para reduzir a carga tributária.
Bens no exterior e trusts entram no radar
A partir de 2026, bens mantidos fora do país e estruturas como trusts passam a estar claramente sujeitos ao ITCMD, no momento em que os recursos forem disponibilizados ao beneficiário.
A exceção ocorre quando o próprio instituidor da trust é o beneficiário.
Fundos de previdência privada, como VGBL e PGBL, continuam fora da incidência do imposto.
Já herdeiros que renunciarem formalmente à herança não serão tributados.
ITBI: decisões judiciais reforçam regras
No caso do ITBI, decisões do STF e do STJ consolidaram dois pontos centrais.
O primeiro é a base de cálculo: o imposto deve incidir sobre o valor de mercado declarado pelo contribuinte.
Valores de referência fixados unilateralmente pelos municípios, como o do IPTU, não podem ser usados automaticamente.
Se a prefeitura discordar do valor informado, terá de abrir processo administrativo e comprovar a subavaliação.
O segundo ponto é o fato gerador. O ITBI só pode ser cobrado após o registro da transferência do imóvel em cartório.
Etapas anteriores, como assinatura de contrato ou escritura, não geram o imposto.
Cadastro Imobiliário Brasileiro entra em operação
Outro pilar das mudanças é o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que cria um número único nacional para cada imóvel.
O sistema reunirá dados de cartórios, fiscos e registros territoriais, permitindo o rastreamento do bem independentemente do proprietário.
O CIB não cria imposto nem aumenta alíquotas, mas amplia a capacidade de fiscalização e cruzamento de informações patrimoniais.
A partir de janeiro de 2026, cartórios, órgãos federais, capitais e o Distrito Federal passam a usar o cadastro. Estados e demais municípios aderem em 2027.
Com a combinação de novas regras, base de cálculo mais rígida e integração de dados, heranças, doações e compras de imóveis entram definitivamente em uma nova era de maior controle fiscal no País.