A Lei de Zoneamento de São Paulo terá parte das regras alterada após uma decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) nesta quarta-feira (26/8). O tribunal declarou inconstitucional o artigo 8º da Lei nº 18.177/2024, que havia mudado o mapa de zoneamento aprovado meses antes.
Com isso, o mapa definido pela Lei nº 18.081, de janeiro de 2024, volta a ser a referência para os terrenos atingidos pela mudança quando a decisão começar a produzir efeitos.
O que muda para quem quer construir
A decisão do TJSP não anulou toda a revisão do zoneamento feita em 2024. A Lei nº 18.081/2024 continua válida.
O problema está no artigo 8º da Lei nº 18.177/2024. A norma, aprovada em julho, alterou o mapa de zoneamento.
Na prática, o mapa de janeiro de 2024 deverá voltar a ser usado para terrenos que tiveram seu enquadramento alterado pela lei de julho.
Isso pode mudar o que poderá ser feito em alguns imóveis. Dependendo da classificação, podem existir diferenças no limite de altura, na ocupação do lote e nos usos permitidos.
Isso não significa que bairros inteiros ficarão liberados ou proibidos para prédios. A análise deve considerar cada quadra e cada lote.
A mudança feita em 2024 atingiu 3.992 quadras, segundo documento apresentado pela Prefeitura à Justiça. O número equivale a cerca de 6% das quadras da cidade.
O que acontece com os prédios já aprovados
Um dos pontos centrais da decisão é a preservação dos projetos que avançaram durante a vigência da regra questionada.
Projetos que receberam alvarás ou outros atos da Prefeitura enquanto o mapa de julho de 2024 estava valendo não são automaticamente anulados pela decisão do TJSP.
O tribunal determinou a modulação dos efeitos do julgamento. Assim, os atos administrativos praticados sob a vigência da norma são preservados nas condições estabelecidas na decisão.
A medida também alcança atos que estavam pendentes de decisão. Dessa forma, existe uma diferença entre projetos já analisados e novos pedidos apresentados depois da publicação do acórdão.
A decisão começa a produzir efeitos após a publicação do acórdão, documento que formaliza o julgamento.
Os efeitos também estão sujeitos à decisão anterior do Supremo Tribunal Federal (STF), que suspendeu uma liminar relacionada ao caso.
Quais regiões podem ser afetadas
A alteração do mapa atingiu quadras de diferentes partes da capital. Entre as regiões citadas nos documentos estão Pinheiros, Vila Mariana, Santana, Guaianases, Penha, Jardins, Pacaembu, Perdizes, Sumaré e Bela Vista.
Isso não significa que todos os terrenos desses bairros terão as mesmas regras. Cada imóvel possui um enquadramento específico.
Entre as áreas que tiveram limites modificados estão as Zonas Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU).
Essas regiões são planejadas para concentrar moradores e construções próximas aos principais eixos de transporte público.
Nas áreas de influência das Zonas Eixo de Estruturação da Transformação Urbana Previstas (ZEUP), determinados projetos podem exigir o pagamento da Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC).
A cobrança funciona como uma contrapartida para construir acima do limite básico permitido. Os valores arrecadados são destinados ao Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano (FUNDURB).
Entenda os principais tipos de área
- ZEU: áreas próximas aos principais eixos de transporte público, com incentivo à concentração de moradores e construções.
- ZEUP: áreas destinadas à transformação urbana prevista, com regras próprias para novos empreendimentos.
- ZEM: áreas ligadas aos eixos de transformação metropolitana, com possibilidade de maior intensidade de ocupação.
- ZEMP: áreas onde está prevista a estruturação de eixos de importância metropolitana.
- ZPR: zonas voltadas principalmente para moradias, com controle sobre atividades e construções de maior impacto.
- ZER-1 e ZER-2: zonas exclusivamente residenciais, com diferentes parâmetros de ocupação.
- ZERa: área exclusivamente residencial com características ambientais que exigem regras específicas.
- ZCOR: zonas localizadas ao longo de determinados corredores urbanos, com atividades comerciais e de serviços permitidas conforme a categoria.
- APP: áreas protegidas pela legislação ambiental, como determinados trechos próximos a rios, córregos e nascentes.
- Áreas de risco: locais sujeitos a problemas como deslizamentos, erosão ou alagamentos, que podem ter restrições de ocupação.
- TICP: territórios de interesse da cultura e da paisagem, com proteção histórica, cultural e paisagística.
Há bairros com proteção contra prédios mais altos
Mesmo perto de áreas de maior adensamento, existem locais com regras específicas de proteção.
Entre eles estão Jardins, Pacaembu, Perdizes, Sumaré, Chácara Klabin, Bela Vista, Freguesia do Ó, Centro Histórico da Penha, Chácara das Jabuticabeiras, Jardim Lusitânia e Eixo Histórico Santo Amaro.
Também existem regras específicas para áreas próximas ao Mirante de Santana e para o TICP Bixiga.
Regras antigas de loteamentos também podem precisar ser respeitadas quando forem mais rígidas que a Lei de Zoneamento.
Há ainda limitações relacionadas ao meio ambiente e às áreas de risco. Uma quadra não pode ser incluída em uma ZEU quando mais de 50% de sua área estiver em APP.
A mesma restrição pode ocorrer em áreas de risco indicadas no GeoSampa ou quando houver mais de 30% de cobertura de Mata Atlântica.
Vilas e ruas sem saída também possuem proteção específica. Nesses locais, os parâmetros de adensamento das ZEU não se aplicam da mesma forma.
O que pode ser construído
A Lei de Zoneamento de São Paulo define quais atividades podem funcionar em cada região. Ela também estabelece parâmetros para novas construções e reformas.
Entre os critérios estão altura, ocupação do terreno, tamanho da construção e atividade permitida.
A legislação também prevê incentivos para projetos que adotem medidas de sustentabilidade. Algumas soluções podem gerar área adicional fora do cálculo normal da construção, dentro dos limites previstos na legislação.
Entre as medidas estão energia fotovoltaica, arborização vertical, teto-jardim e sistemas de drenagem natural.
Existem ainda regras para terrenos com grande inclinação. Em determinadas situações, o cálculo da altura considera o perfil natural do terreno.
Novas atividades também receberam regras
A legislação de 2024 passou a prever regras para atividades como fazendas urbanas verticais e dark kitchens.
As fazendas urbanas verticais podem ser destinadas à pesquisa, produção e venda de produtos agrícolas por sistemas como hidroponia e aquaponia.
As dark kitchens, voltadas principalmente para pedidos por delivery, seguem regras diferentes conforme o tamanho da operação.
Escolas de educação básica também passaram a ser permitidas em algumas zonas, desde que cumpram as demais exigências urbanísticas.
Por que a Justiça declarou a mudança inconstitucional
O Ministério Público de São Paulo questionou a forma como o mapa foi alterado durante a tramitação da lei.
A proposta original previa correções específicas. Durante a discussão na Câmara Municipal, porém, emendas modificaram de forma significativa o conteúdo relacionado ao zoneamento.
Para o TJSP, essas alterações exigiam novo debate público e estudos técnicos compatíveis com o impacto das mudanças.
Por isso, o tribunal declarou inconstitucional o artigo 8º da Lei nº 18.177/2024. Já a Lei nº 18.081/2024 foi considerada constitucional.
Como saber o que pode ser construído em um terreno
O nome do bairro não é suficiente para saber se um prédio pode ser construído ou qual será sua altura.
É necessário consultar a situação específica do imóvel. A análise deve considerar a zona, o mapa, as características do lote e outras regras urbanísticas e ambientais.
A Prefeitura disponibiliza o GeoSampa para consulta das informações territoriais e urbanísticas.
A decisão ainda pode sofrer mudanças caso sejam apresentados recursos.
Para novos projetos, o mapa que voltar a valer será importante para definir as regras dos terrenos atingidos. Já os projetos que tiveram atos administrativos praticados durante a vigência do mapa anterior permanecem protegidos pela modulação determinada pelo tribunal.
Assim, a decisão diferencia os empreendimentos que já avançaram dos novos projetos. A situação definitiva ainda depende do andamento do processo e de eventuais recursos.